Dne 11. prosince 2025 se koná další shromáždění vlastníků SVJ Jižní 3, 5, 7, kde má být schválen finanční plán na rok 2026. Důkladná analýza předloženého dokumentu odhaluje pokračování závažných nesrovnalostí, které jsem popsal v předchozím stanovisku. Tentokrát je však situace ještě alarmující – z finančního plánu chybí více než milion korun, které byly již schváleny na tvorbu dlouhodobé zálohy.
Proč je důležité sledovat finanční plán SVJ
Finanční plán je základním dokumentem, podle kterého by mělo každé společenství vlastníků jednotek hospodařit. Měl by být transparentní, srozumitelný a v souladu se stanovami SVJ i platnými právními předpisy. Bohužel, v případě našeho společenství je finanční plán na rok 2026 dalším důkazem toho, že naše finance nejsou spravovány řádně.
V tomto článku se zaměřím na konkrétní problémy finančního plánu, které považuji za natolik závažné, že by měly vést k odmítnutí tohoto dokumentu a k zásadní změně v řízení našeho společenství.
1. Zatajený milion: Kde je 1.227.504 Kč z dlouhodobé zálohy?
Co bylo schváleno vs. co je v plánu
V únoru 2026 vstoupí v platnost schválené zvýšení dlouhodobé zálohy na 24 Kč za m² měsíčně. Pokud provedeme jednoduchý výpočet celkové roční tvorby této zálohy, dostaneme se k částce 1.950.228 Kč.
Co však najdeme ve finančním plánu?
Tabulka v předloženém dokumentu uvádí tvorbu dlouhodobé zálohy pouze ve výši 722.724 Kč. To znamená, že chybí 1.227.504 Kč (1.950.228 - 722.724).
Kam zmizelo více než 1,2 milionu korun?
Toto není chyba v zaokrouhlování ani účetní drobnost. Jedná se o zatajení více než 1,2 milionu korun, které mají vlastníci zaplatit jako dlouhodobou zálohu, ale které se ve finančním plánu prostě neobjevují.
Kde jsou tyto peníze?
- Jsou skryté v jiných položkách rozpočtu?
- Budou použity na účely, o kterých vlastníci neví?
- Nebo je to prostě chyba vedoucí ekonomického úseku SBD HODOŇAN?
V každém případě jde o závažné porušení transparentnosti a důvod k oprávněným obavám o správu našich financí.
Proč je to problém?
Když vlastníci schválili zvýšení dlouhodobé zálohy, měli právo očekávat, že tyto prostředky budou jasně vyčísleny ve finančním plánu a že bude zřejmé, na co budou použity. Zatajení více než milionu korun podkopává důvěru v celý systém správy našeho SVJ.
Navíc vytváří prostor pro finanční machinace – pokud v oficiálním plánu nejsou uvedeny všechny příjmy, jak můžeme být jisti, že budou skutečně použity v zájmu společenství?
2. Opakující se záměna nákladů: Systémová chyba nebo úmysl?
Co je špatně na kategorizaci nákladů?
Jak jsem upozornil již v předchozím článku, vedoucí ekonomického úseku SBD HODOŇAN systematicky zaměňuje různé druhy nákladů:
- Náklady na správu domu a vlastní správní činnosti jsou vedeny jako náklady dlouhodobé zálohy
- Náklady za služby (jako je teplo, voda, elektřina) jsou vedeny jako náklady na správu domu
Proč je to důležité?
Tato záměna není jen formální záležitostí. Má zásadní dopady na vyúčtování a na to, jak jsou spravovány naše peníze:
Podle zákona č. 67/2013 Sb. o vyúčtování služeb:
- Zálohy na služby musí být vyúčtovány samostatně
- Vlastník má právo na přesné vyúčtování skutečně spotřebovaných služeb
- Náklady na správu domu nesmí být zahrnuty do služeb
Podle našich stanov SVJ:
- Dlouhodobá záloha slouží na opravy a údržbu domu
- Náklady na správní činnosti se hradí z běžných záloh
- Shromáždění vlastníků má právo rozhodovat o použití dlouhodobé zálohy
Když jsou tyto kategorie záměněny, dochází k:
- Nezákonnému vyúčtování služeb
- Neoprávněnému čerpání dlouhodobé zálohy
- Nemožnosti kontrolovat, jak jsou naše peníze skutečně používány
Opakovaná chyba nebo záměr?
Když se stejná "chyba" opakuje rok co rok, musíme se ptát: Je to skutečně chyba, nebo záměrná strategie?
Pokud jde o nedostatek odborných znalostí, pak osoba odpovědná za účetnictví SVJ není pro tuto pozici kvalifikovaná. Pokud jde o záměrnou záměnu, pak se jedná o vážné porušení povinností správce a může to naplňovat znaky trestného činu zpronevěry.
3. Pokračující bezdůvodné obohacování předsedy SVJ
Neschválená odměna pokračuje i v roce 2026
Jak jsem upozornil v předchozím článku, shromáždění vlastníků nikdy neschválilo odměnu předsedovi SVJ. Přesto mu správce SBD HODOŇAN tuto odměnu vyplácí z prostředků společenství.
Ve finančním plánu na rok 2026 je opět zahrnutá položka "Odměny funkcionářů samospráv/výbory SVJ" ve výši 45.126 Kč.
Co říkají stanovy?
Podle článku 11 c) stanov SVJ patří do působnosti shromáždění vlastníků volba a odvolání členů volených orgánů a rozhodování o výši jejich odměn.
To je naprosto jasné a jednoznačné ustanovení. Není tam žádná výjimka, není tam žádná možnost, aby si předseda nebo jiný orgán odměnu stanovil sám.
Předsedova představa o "schválení"
Předseda SVJ má zřejmě jinou představu o tom, co znamená "schválení odměny shromážděním". Podle jeho logiky stačí, že na shromáždění předloží finanční plán, kde je odměna zahrnuta, a pokud shromáždění schválí celý plán, schválilo tím i jeho odměnu.
Tento výklad je však v rozporu se stanovami i se zákonem. Stanovy jasně požadují, aby shromáždění rozhodovalo přímo o výši odměn členů volených orgánů, nikoliv aby toto rozhodnutí bylo skryto v obecném schválení finančního plánu.
Kolik to už stálo společenství?
Od začátku existence SVJ bylo na těchto neschválených odměnách vyplaceno celkem přibližně 614.124 Kč. Pokud bude schválen finanční plán na rok 2026 v předložené podobě, tato částka dále poroste.
To jsou peníze, které mohly být použity na opravy, údržbu nebo snížení záloh pro všechny vlastníky.
4. Správce SBD HODOŇAN porušuje své povinnosti a zvyšuje škodu
Odpovědnost správce při správě cizího majetku
SBD HODOŇAN jako smluvní správce našeho SVJ má ze zákona povinnost spravovat majetek společenství s odbornou péčí a v souladu s právními předpisy.
Co to znamená konkrétně?
- Vést účetnictví SVJ odděleně od vlastního účetnictví
- Zajistit, aby byly dodržovány stanovy SVJ
- Nevyplácet neschválené odměny
- Informovat vlastníky o problémech v hospodaření
Co správce dělá místo toho?
Namísto toho, aby SBD HODOŇAN zajistil řádnou správu:
- Účtuje SVJ ve svém vlastním účetnictví jako bytové středisko (což je v rozporu se zákonem o účetnictví)
- Vyplácí neschválené odměny předsedovi z prostředků SVJ (což je porušení stanov)
- Nevystavuje faktury za své služby (což vede k daňovým nesrovnalostem)
- Zaměňuje kategorie nákladů (což znemožňuje řádné vyúčtování)
- Předkládá chybné finanční plány (které nesplňují zákonné požadavky)
Rostoucí škoda
Každý rok, kdy tato situace pokračuje, škoda způsobená SVJ narůstá. K již vyplaceným 614.124 Kč na neschválených odměnách se přidávají další náklady:
- Náklady na duplicitně účtované položky (zjištěno minimálně 216.094 Kč)
- Potenciální sankce za porušování zákona o účetnictví
- Potenciální sankce za porušování zákona o vyúčtování služeb
- Ztráta důvěry vlastníků a hodnoty nemovitostí
Pokud bude schválen finanční plán na rok 2026, správce tím dostane další "zelenou" k pokračování v těchto praktikách.
5. Zatajené prostředky vytvářejí prostor pro finanční machinace
Proč je transparentnost důležitá?
V každém demokratickém společenství je transparentnost klíčová pro důvěru mezi členy a vedením. Pokud vlastníci nevidí, kam jdou jejich peníze, nemohou kontrolovat, zda jsou správně použity.
Co víme o "chybějících" penězích?
- Z finančního plánu chybí 1.227.504 Kč ze schválené tvorby dlouhodobé zálohy
- SVJ nemá vlastní účetnictví oddělené od SBD HODOŇAN
- Z duplicitně účtovaných nákladů nelze zjistit, zda jsou peníze na účtu SVJ nebo správce
- Nevíme, jaké další náklady mohou být skryty v účetnictví SBD HODOŇAN
Riziko zneužití
Když jsou ve finančním plánu zatajeny prostředky v hodnotě více než milionu korun, vytváří to ideální podmínky pro:
- Neoprávněné použití finančních prostředků na účely, které nebyly schváleny
- Zakrývání dalších nesrovnalostí v účetnictví
- Vyplácení dalších neschválených odměn nebo provizí
- Manipulaci s vyúčtováním ve prospěch určitých stran
Nemůžeme připustit, aby s našimi společnými prostředky bylo nakládáno netransparentně.
6. Finanční plán jako obhajoba špatného účetnictví
Co říká Finanční úřad?
Podle dostupného vyjádření Finančního úřadu pro Jihomoravský kraj:
- SVJ a SBD HODOŇAN musí mít každý vlastní samostatné účetnictví
- SBD HODOŇAN nemůže ve svém účetnictví účtovat majetek SVJ
- Odpovědnost za vedení účetnictví má statutární orgán SVJ
Toto vyjádření je naprosto jasné: současný způsob vedení účetnictví není v souladu se zákonem.
Co potvrdila ředitelka SBD HODOŇAN?
Ředitelka SBD HODOŇAN sama potvrdila, že zálohy nejsou vyúčtovány podle zákona č. 67/2013 Sb.
To je přiznání velmi závažného problému. Pokud zálohy nejsou vyúčtovány zákonně, znamená to:
- Vlastníci nemají jistotu, že platí správné částky
- Nemůžeme se účinně bránit případným nedoplatkům
- Celý systém vyúčtování je právně neprůhojný
Proč je předkládán nový finanční plán?
Pokud je potvrzeno, že účetnictví není vedeno v souladu se zákonem a vyúčtování není provedeno správně, logickým krokem by bylo nejprve tyto problémy napravit a teprve poté předkládat nový finanční plán.
Namísto toho je nám předložen plán, který:
- Ignoruje zjištěné problémy
- Pokračuje ve stejných chybných praktikách
- Zatajuje více než milion korun
- Obsahuje neschválené odměny
Tento finanční plán je fakticky obhajobou špatně vedeného účetnictví a pokusem pokračovat v zavedené nezákonné praxi.
Důsledky schválení tohoto plánu
Pokud shromáždění vlastníků tento finanční plán schválí, bude to znamenat:
- Souhlas s pokračováním nezákonného vedení účetnictví
- Souhlas s vyplácením neschválených odměn
- Souhlas se zatajováním finančních prostředků
- Souhlas s porušováním zákona o vyúčtování služeb
- Ztrátu možnosti požadovat nápravu v budoucnu
Závěr
Vážení spoluobčané, vlastníci jednotek v našem společenství,
situace, kterou jsem popsal v tomto článku, není výplodem fantazie ani přehnaných obav. Je to výsledek důkladné analýzy dostupných dokumentů a porovnání skutečného stavu s tím, jak by věci měly být vedeny podle zákona a našich stanov.
Fakta jsou neúprosná:
- Z finančního plánu chybí více než milion korun
- Účetnictví není vedeno v souladu se zákonem
- Zálohy nejsou vyúčtovány správně
- Předseda pobírá neschválené odměny
- Správce porušuje své povinnosti
Nemůžeme dále mlčet a schvalovat praktiky, které jsou nezákonné a poškozují naše společné zájmy.
Na shromáždění 11. prosince 2025 máme příležitost říct NE tomuto finančnímu plánu a požadovat změnu. Pokud budeme pasivní, dáme tím souhlas s tím, aby tato situace pokračovala.
Prosím všechny vlastníky: přijďte na shromáždění, přečtěte si materiály, ptejte se a požadujte odpovědi. Jsou to vaše peníze a vaše práva, která jsou v sázce.
Jak můžete pomoci?
- Zúčastněte se shromáždění 11. prosince 2025
- Přečtěte si předložené materiály a tento článek
- Ptejte se na konkrétní věci: Kde je 1,2 milionu? Proč nebyla schválena odměna? Kdy bude účetnictví v souladu se zákonem?
- Hlasujte proti schválení finančního plánu v této podobě
- Sdílejte tento článek s ostatními vlastníky
- Kontaktujte mě, pokud máte dotazy nebo další informace
Děkuji za vaši pozornost a aktivní přístup ke správě našeho společenství.
Tento článek vychází z analýzy dostupných veřejných dokumentů a vyjadřuje osobní stanovisko autora k hospodaření SVJ Jižní 3, 5, 7. Informace v něm uvedené jsou podloženy konkrétními dokumenty a vyjádřeními příslušných orgánů.
Pokud v článku objevíte chybu, překlep, nepřesný údaj či máte jiné připomínky, prosím, kontaktujte mě prostřednictvím kontaktního formuláře. Každá konstruktivní zpětná vazba je vítána.