Úvod: Když se účetnictví stane problémem
Společenství vlastníků jednotek (SVJ) a stavební bytová družstva (SBD) jsou dva právně odlišné subjekty, jejichž vzájemné vztahy by měly být řádně definovány a vedeny v souladu s platnou legislativou. Bohužel, ne vždy tomu tak je, což dokazuje i situace SVJ Jižní 3, 5, 7 v Hodoníně a jeho správce - SBD HODOŇAN. V předchozích článcích jsme se zabývali obecnými principy fungování SVJ, vzájemnými vztahy mezi subjekty a základy účetnictví SVJ. Tento článek se zaměřuje na konkrétní problematické aspekty účetnictví SVJ Jižní 3, 5, 7, které vedou k daňovým nesrovnalostem na straně SBD HODOŇAN.
Nevhodně nastavené účetní procesy mezi SVJ a jeho správcem nejenže porušují základní účetní principy, ale mohou vést i k závažným daňovým pochybením. Pojďme se podívat, jak konkrétně se tyto problémy projevují a jaké zákony jsou při tom porušovány.
Zásadní problém - SVJ bez vlastního účetnictví
Absence vlastního účetního systému
Základním problémem, který stojí na počátku celého řetězce nesrovnalostí, je skutečnost, že SVJ Jižní 3, 5, 7 nemá vlastní oddělené účetnictví. Tato situace trvala od srpna 2013 do ledna 2024, kdy SVJ fungovalo pouze jako "bytové středisko" v rámci vnitropodnikového účetnictví SBD HODOŇAN. I po únoru 2024, kdy SVJ založilo vlastní bankovní účet, stále nemá samostatné účetnictví oddělené od účetnictví správce.
Důsledky absence účetnictví pro SVJ
Absence vlastního účetnictví znamená pro SVJ následující problémy:
1. **Nemožnost kontroly finančních toků** - vlastníci jednotek nemají přehled o skutečném pohybu finančních prostředků
2. **Nedostatečná transparentnost hospodaření** - nelze ověřit, zda jsou prostředky vynakládány účelně
3. **Nemožnost řádného vyúčtování záloh** - bez vlastního účetnictví nelze správně vyúčtovat zálohy na služby a správu domu
4. **Ztížená možnost kontroly hospodaření pro vlastníky** - chybí podklady pro kontrolu statutárního orgánu SVJ
Jak SBD HODOŇAN obchází účetní povinnosti
Vedení jiné účetní jednotky ve vlastním účetnictví
SBD HODOŇAN vede účetnictví SVJ Jižní 3, 5, 7 jako své bytové středisko v rámci svého vnitropodnikového účetnictví. Tím dochází k porušení § 4 zákona o účetnictví č. 563/1991 Sb., který stanoví, že účetní jednotky jsou povinny vést účetnictví jako soustavu účetních záznamů za účetní jednotku jako celek.
SVJ, jakožto samostatná právnická osoba a účetní jednotka, musí vést vlastní účetnictví, které je oddělené od účetnictví správce. Vedení účetnictví SVJ v rámci účetnictví SBD je v přímém rozporu s touto zásadou.
Majetkové (ne)oddělení subjektů
Dalším závažným problémem je nedostatečné oddělení majetku SVJ od majetku SBD HODOŇAN. Tento stav je v rozporu s § 1414 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb., který ukládá správci cizího majetku povinnost oddělit spravovaný majetek od svého vlastního majetku.
V praxi to znamená, že:
- Finanční prostředky SVJ jsou vedeny na účtech SBD
- Není jasné oddělení nákladů SVJ a nákladů SBD
- Majetek ve správě SVJ není účetně oddělen od majetku SBD
Porušování daňových zákonů a jejich důsledky
Vystavování daňových dokladů a DPH
Jedním z nejzávažnějších porušení je skutečnost, že SBD HODOŇAN nevystavuje na poskytované služby SVJ Jižní 3, 5, 7 daňové doklady (faktury). Tyto služby jsou evidovány pouze ve vnitropodnikovém účetnictví, což vede k porušení zákona o DPH č. 235/2004 Sb.
SBD HODOŇAN jako plátce DPH má povinnost:
- Vystavovat daňové doklady na poskytované služby
- Odvádět DPH z poskytovaných služeb SVJ
- Zahrnout tyto služby do daňového přiznání k DPH
Nevystavováním daňových dokladů a neodváděním DPH z poskytovaných služeb dochází k přímému porušení daňových zákonů, což může mít následující důsledky:
- Doměření DPH finančním úřadem
- Penále a úroky z prodlení
- V krajním případě i trestněprávní odpovědnost za krácení daně
Daň z příjmů a její obcházení
Kromě problematiky DPH dochází také k porušování zákona o dani z příjmů č. 586/1992 Sb. SBD HODOŇAN nevystavuje daňové doklady na služby poskytované SVJ, což znamená, že tyto příjmy nejsou řádně zahrnuty do základu daně z příjmů.
Důsledky tohoto jednání mohou být:
- Doměření daně z příjmů
- Sankce za nesprávné stanovení základu daně
- Povinnost podat dodatečná daňová přiznání
Nesrovnalosti v účtování finančních prostředků
Problematika účtování záloh
SBD HODOŇAN neúčtuje přijaté finanční prostředky od vlastníků SVJ v samostatně vedeném účetnictví SVJ, což je v rozporu s Vyhláškou č. 500/2002 Sb. a Českými účetními standardy.
V praxi to vypadá tak, že:
1. Zálohy od vlastníků SVJ jsou přijímány na účet SBD HODOŇAN
2. Tyto zálohy jsou účtovány v účetnictví SBD HODOŇAN
3. Není vedena oddělená evidence přijatých záloh od jednotlivých vlastníků SVJ
4. Není možné provést řádné vyúčtování podle skutečně přijatých záloh
Od února 2024 sice došlo k částečnému zlepšení situace založením vlastního bankovního účtu SVJ, ale problém s nesprávným účtováním přetrvává, protože SVJ stále nemá vlastní účetnictví.
Vyúčtování záloh na služby
Zálohy na služby jsou podle § 7 zákona č. 67/2013 Sb. vyúčtovávány nesprávným způsobem:
- Vyúčtování je prováděno podle předpisu předepsaných záloh, nikoliv podle skutečně přijatých záloh
- Není možné provést řádné vyúčtování, protože v účetnictví SBD HODOŇAN nejsou jmenovitě účtovány skutečně přijaté zálohy od nájemníků SBD
- Společné vyúčtování pro vlastníky SVJ a nájemníky SBD HODOŇAN nerespektuje oddělené právní subjekty
Metodologické rozdíly a jejich důsledky
Správný versus současný postup vyúčtování
Pro lepší pochopení problému uvádíme srovnání správného postupu vyúčtování podle zákona a současného postupu používaného SBD HODOŇAN:
Správný postup vyúčtování (podle zákona):
- Vyúčtovány jsou skutečné platby záloh
- Vyúčtovány jsou platby za nedoplatky a nevypořádané přeplatky
- Po vyúčtování za účetní období je vyčíslena jedna celková finanční částka (přeplatek nebo nedoplatek)
- Po vyúčtování není technicky možné za dané účetní období uplatňovat a vymáhat další finanční částky
Současný postup vyúčtování (SBD HODOŇAN):
- Nejsou vyúčtovány skutečné platby záloh
- Vyúčtovány jsou předepsané částky záloh a jejich úhrady podle evidence
- Do vyúčtování nejsou zahrnuty všechny položky spojené s platbami záloh za vyúčtované období
- SVJ nebo správce SBD HODOŇAN může uplatňovat a vymáhat neuhrazené zálohy a nedoplatky v dalším účetním období i za několik minulých let
Tento rozdíl v metodice vyúčtování vede k netransparentním finančním vztahům a může způsobovat finanční újmu vlastníkům jednotek.
Jaké zákony jsou nejčastěji porušovány
Přehled porušovaných předpisů
Na základě výše uvedeného lze identifikovat následující nejčastěji porušované právní předpisy:
1. Zákon č. 563/1991 Sb., o účetnictví
- § 4 - povinnost vést účetnictví za účetní jednotku jako celek
- § 7 - povinnost vést účetnictví tak, aby účetní závěrka podávala věrný a poctivý obraz předmětu účetnictví
2. Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
- § 1414 - povinnost správce oddělit spravovaný majetek od svého vlastního majetku
3. Zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty
- § 28 - povinnost plátce vystavit daňový doklad
- § 21 - povinnost přiznat daň při poskytnutí služby
4. Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů
- § 23 - stanovení základu daně
- § 18 - předmět daně
5. Zákon č. 67/2013 Sb., o službách
- § 7 - vyúčtování a splatnost přeplatků a nedoplatků
6. Vyhláška č. 500/2002 Sb.** a **České účetní standardy
- ČÚS 001 - Účty a zásady účtování na účtech
- ČÚS 017 - Zúčtovací vztahy
Vystavování daňových dokladů
Na základě rozsudku Nejvyššího správního soudu ČR (NSS ČR) ze dne 22. 8. 2013, č. j. 1 Afs 21/2013-66, je SBD HODOŇAN jako správce SVJ povinen vystavovat daňové doklady za poskytované služby správy a údržby domů.
Tento rozsudek jasně stanoví, že:
- Činnost správce domu je ekonomickou činností ve smyslu zákona o DPH
- Správce je povinen z této činnosti odvádět DPH
- Správce musí vystavovat daňové doklady na poskytované služby
Praktické důsledky nesprávného účtování
Finanční dopady pro vlastníky jednotek
Nesprávné účetní postupy a porušování daňových zákonů má přímé finanční dopady na vlastníky jednotek v SVJ Jižní 3, 5, 7:
1. Netransparentní vyúčtování záloh - vlastníci nemohou ověřit správnost vyúčtování
2. Riziko dodatečných plateb - vzhledem k metodice vyúčtování mohou být požadovány dodatečné platby i za předchozí období
3. Neefektivní hospodaření s prostředky - bez řádného účetnictví není možné efektivně plánovat a kontrolovat hospodaření SVJ
Rizika pro SBD HODOŇAN
Pro SBD HODOŇAN představuje současný stav následující rizika:
1. Daňová kontrola a doměření daně - v případě daňové kontroly může finanční úřad doměřit DPH a daň z příjmů
2. Sankce za porušení účetních předpisů - za porušení zákona o účetnictví hrozí pokuta až do výše 6 % hodnoty aktiv
3. Trestněprávní odpovědnost - při velkém rozsahu daňových úniků může dojít k trestněprávnímu postihu odpovědných osob
Jak by mělo účetnictví SVJ a SBD správně fungovat
Správné účetní procesy
Pro nápravu současného stavu by bylo nutné zavést následující opatření:
1. Zřízení samostatného účetnictví SVJ
- SVJ by mělo vést vlastní účetnictví podle Vyhlášky č. 504/2002 Sb.
- Účetnictví by mělo být vedeno odděleně od účetnictví SBD
2. Správné vystavování daňových dokladů
- SBD HODOŇAN by mělo vystavovat řádné faktury za poskytované služby
- Tyto faktury by měly zahrnovat příslušnou sazbu DPH
3. Oddělení majetku
- Finanční prostředky SVJ by měly být vedeny výhradně na účtech SVJ
- SBD by mělo důsledně oddělovat spravovaný majetek od svého vlastního
4. Správné vyúčtování záloh
- Zálohy by měly být vyúčtovány podle skutečně přijatých plateb
- Vyúčtování by mělo být prováděno v souladu se zákonem č. 67/2013 Sb.
Závěr: Proč je důležité mít účetnictví v pořádku
Správné vedení účetnictví a dodržování daňových zákonů není jen formální záležitostí, ale základním předpokladem pro transparentní a efektivní fungování SVJ. Situace SVJ Jižní 3, 5, 7 a SBD HODOŇAN ukazuje, že nesprávné účetní postupy mohou vést k závažným porušením zákonů a potenciálním finančním problémům pro všechny zúčastněné strany.
Každé SVJ by mělo mít vlastní účetnictví vedené v souladu s platnými předpisy, jasně oddělené od účetnictví správce. Jen tak lze zajistit transparentnost hospodaření, správné vyúčtování záloh a dodržení všech zákonných povinností.
Případ SVJ Jižní 3, 5, 7 by měl sloužit jako varování pro ostatní společenství vlastníků a jako podnět k důslednému prověření vlastních účetních procesů a vztahů se správcem nemovitosti.
Článek vyjadřuje mé osobní stanovisko a nemá charakter odborné právní či technické analýzy.
Pokud v článku objevíte chybu, překlep, nepřesný údaj či možné porušení autorských práv, prosím, informujte mě.