Úvod

Společenství vlastníků jednotek (SVJ) představuje právnickou osobu, jejímž účelem je zajištění správy domu a pozemku. V čele SVJ stojí statutární orgán, nejčastěji předseda výboru nebo předseda společenství, který je odpovědný za běžný chod společenství. Za tuto odpovědnost a práci může statutární orgán pobírat odměnu, která by však měla být schválena nejvyšším orgánem SVJ - shromážděním vlastníků jednotek. Co se ale stane, když odměny statutárního orgánu nejsou řádně schváleny? Právě tuto problematiku budeme analyzovat na konkrétním případu SVJ Jižní 3, 5, 7 v Hodoníně.

Tento článek odhaluje praktiky, kdy předseda SVJ ve spolupráci se správcem SBD HODOŇAN dlouhodobě pobírá neschválené odměny, a poskytuje detailní rozbor finančních dopadů na vlastníky bytových jednotek.

Právní rámec odměňování statutárního orgánu SVJ

Kdo a jak stanovuje odměny v SVJ

Podle občanského zákoníku a běžně i podle stanov většiny SVJ patří do výlučné působnosti shromáždění vlastníků jednotek rozhodování o volbě a odvolání členů volených orgánů a stanovení výše jejich odměn. Tento princip vychází z logiky, že vlastníci bytových jednotek jako členové SVJ by měli mít právo rozhodovat o tom, kolik budou platit svým voleným zástupcům.

V případě SVJ Jižní 3, 5, 7 je tato zásada explicitně zakotvena v článku 11 c) stanov SVJ, který jasně stanoví, že do působnosti shromáždění patří "volba a odvolání členů volených orgánů a rozhodování o výši jejich odměn".

Právní aspekty schvalování odměn

Z právního hlediska je schválení odměny statutárního orgánu podmíněno několika kroky:

1. Návrh výše odměny - může být předložen samotným statutárním orgánem, kontrolní komisí nebo kterýmkoliv vlastníkem
2. Zařazení do programu shromáždění - návrh musí být součástí programu řádně svolaného shromáždění
3. Hlasování a schválení - pro schválení je zpravidla potřebná nadpoloviční většina přítomných vlastníků (konkrétní podmínky mohou stanovit stanovy SVJ)
4. Zápis z jednání - rozhodnutí o odměně musí být zaznamenáno v zápisu z jednání shromáždění

Jakékoliv vyplácení odměn bez řádného schválení shromážděním je v rozporu s právními předpisy i stanovami SVJ a může být považováno za neoprávněné nakládání s majetkem SVJ.

Rozbor případu SVJ Jižní 3, 5, 7 a SBD HODOŇAN

Vztah mezi SVJ a správcovskou společností

SVJ Jižní 3, 5, 7 v Hodoníně má jako správce nemovitosti smluvně zajištěné stavební bytové družstvo HODOŇAN (SBD HODOŇAN). Tento vztah je komplikovaný hned z několika důvodů:

- SBD HODOŇAN je smluvním správcem SVJ
- SBD HODOŇAN vede účetnictví SVJ
- SBD HODOŇAN je současně jedním z vlastníků jednotek v domě spravovaném SVJ
- Až do února 2024 nemělo SVJ vlastní bankovní účet a finanční prostředky byly vedeny na účtu SBD HODOŇAN
- SVJ stále nemá vlastní oddělené účetnictví

Tato provázanost vytváří prostor pro potenciální konflikty zájmů a ztěžuje transparentní kontrolu finančních toků.

Problematika neschválených odměn

Z provedené analýzy vyplývá závažné zjištění: předseda SVJ Jižní 3, 5, 7 si stanovil svou odměnu bez řádného schválení shromážděním vlastníků. SBD HODOŇAN jako správce pak z prostředků SVJ tuto neschválenou odměnu předsedovi pravidelně vyplácí.

Konkrétně:
- Shromáždění SVJ nikdy neschválilo odměnu statutárnímu orgánu
- Předseda SVJ stanovil svou odměnu svévolně
- Odměna je vyplácena bez právního podkladu
- Tento stav trvá již od roku 2017

Finanční dopady na vlastníky jednotek

Pro představu o finančním rozsahu této problematiky uveďme konkrétní částky. Za období 2017-2024 bylo statutárnímu orgánu SVJ vyplaceno:

Účetní rok Odměna Pojištění Celkem
2017 41 400 Kč 14 076 Kč 55 476 Kč
2018 41 400 Kč 14 076 Kč 55 476 Kč
2019 41 400 Kč 14 035 Kč 55 435 Kč
2020 41 400 Kč 13 994 Kč 55 394 Kč
2021 41 400 Kč 13 994 Kč 55 394 Kč
2022 41 400 Kč 13 994 Kč 55 394 Kč
2023 41 400 Kč 13 994 Kč 55 394 Kč
2024 41 400 Kč 13 994 Kč 55 394 Kč
Celkem 331 200 Kč 112 157 Kč 443 357 Kč

 

Z tabulky vyplývá, že za osm let bylo z prostředků SVJ vyplaceno celkem 443 357 Kč bez řádného schválení shromážděním vlastníků. Tato částka představuje významný zásah do rozpočtu SVJ a přímo ovlivňuje finanční prostředky všech vlastníků jednotek.

Další problematické aspekty správy SVJ Jižní 3, 5, 7

Problém neschválených odměn není jediným sporným bodem ve vztahu mezi SVJ Jižní 3, 5, 7 a SBD HODOŇAN. Z dostupné dokumentace vyplývají i další problematické aspekty:

Účetní a majetkové neoddělenost

Zásadním problémem je nedostatečné oddělení majetku a účetnictví SVJ od majetku a účetnictví SBD HODOŇAN:

- SVJ nemá vlastní oddělené účetnictví
- SBD HODOŇAN účtuje SVJ ve svém vnitropodnikovém účetnictví jako své bytové středisko
- Teprve od února 2024 má SVJ vlastní bankovní účet
- Finanční prostředky SVJ byly dlouhodobě vedeny na účtu SBD HODOŇAN

Tento stav je v rozporu se zákonem o účetnictví č. 563/1991 Sb. i s občanským zákoníkem, které vyžadují oddělení majetku různých právnických osob.

Problematika vyúčtování záloh

Další závažné problémy se týkají vyúčtování záloh na správu domu a služby:

- Zálohy na správu domu nejsou vyúčtovány podle stanov SVJ
- Vyúčtování záloh na služby neprobíhá v souladu se zákonem č. 67/2013 Sb.
- SBD HODOŇAN provádí vyúčtování podle předepsaných záloh, nikoliv podle skutečně přijatých záloh
- Tento postup neumožňuje transparentní kontrolu finančních toků a může vést k nespravedlivému rozúčtování nákladů

Problematika shromáždění vlastníků

Svou roli v celé problematice hraje i způsob, jakým jsou organizována shromáždění vlastníků:

- Předseda SVJ nerespektuje požadavek 50% účasti na shromáždění stanovený jako podmínka usnášeníschopnosti
- Za platné jsou účelově považována i shromáždění s účastí pod 50%
- SBD HODOŇAN jako vlastník s tímto postupem souhlasí
- Tento postup je v rozporu se stanovami SVJ a občanským zákoníkem

Potenciální porušení právních předpisů

Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem lze identifikovat několik potenciálních porušení právních předpisů:

Ze strany SVJ:

- Nevedení vlastního účetnictví a neúčtování účetních případů SVJ (potenciální porušení zákona o účetnictví č. 563/1991 Sb.)
- Neoddělení majetku SVJ od majetku SBD HODOŇAN (potenciální porušení občanského zákoníku č. 89/2012 Sb.)
- Nevyúčtování záloh na služby v souladu se zákonem (potenciální porušení zákona č. 67/2013 Sb.)
- Vyplácení neschválených odměn statutárnímu orgánu (porušení stanov SVJ)

Ze strany SBD HODOŇAN:

- Vedení jiné účetní jednotky ve svém účetnictví (potenciální porušení zákona o účetnictví č. 563/1991 Sb.)
- Neoddělení svého majetku od majetku SVJ (potenciální porušení občanského zákoníku č. 89/2012 Sb.)
- Nevystavování daňových dokladů a neodvádění DPH za služby poskytované SVJ (potenciální porušení zákona o DPH č. 235/2004 Sb.)
- Vyplácení neschválených odměn statutárnímu orgánu SVJ (spoluúčast na porušení stanov SVJ)

Závěr

Případ SVJ Jižní 3, 5, 7 v Hodoníně poukazuje na závažný problém v oblasti správy společenství vlastníků jednotek - neschválené odměňování statutárního orgánu bez souhlasu shromáždění vlastníků. Celková částka 443 357 Kč vyplacená za období osmi let představuje významný zásah do společných financí vlastníků bytových jednotek.

Tento případ zdůrazňuje potřebu důsledné kontroly hospodaření SVJ ze strany vlastníků a nutnost aktivního přístupu k správě společného majetku. Zásada, že o odměnách statutárního orgánu musí rozhodovat shromáždění vlastníků, není pouhou formalitou, ale důležitým kontrolním mechanismem, který má zajistit transparentní a ekonomicky odpovědné fungování společenství.

Vlastníci bytových jednotek by měli věnovat zvýšenou pozornost nejen výši odměn statutárních orgánů, ale i způsobu jejich schvalování a dalším aspektům správy jejich společenství. Jen tak lze předejít podobným případům neoprávněného nakládání se společnými finančními prostředky.

 

 

Článek vyjadřuje mé osobní stanovisko a nemá charakter odborné právní či technické analýzy.
Pokud v článku objevíte chybu, překlep, nepřesný údaj či možné porušení autorských práv, prosím, informujte mě.